三十歲的年輕人，則必須要買新樓

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 1# 大 中 小 發表於 2011-7-28 03:16 AM  只看該作者    分享   轉播 投資大師周顯: 千萬別買xx, xxx
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年輕人為何要買新樓？
撰文:周顯
欄名:周顯手記

我們當然知道，香港的房子是很多很多的，比家庭數目還要多出二十萬個。這其中有不少是價錢便宜的，例如說，元朗一間產權不清的村屋，售價可以低至30萬至40萬元，就是產權清楚的，售價也只是60萬至70萬元罷了。

在九龍半島的深水埗，也可以算是市中心，同旺角的距離不過是一個地鐵站，用上200萬元，可以買到很不錯的一個單位了。貴一點的，九龍東部，從土瓜灣到藍田，樓齡30年不到的房子，還有不少，如麗港城、匯景花園之類。在香港島，往東走，過了太古城，除了嘉亨灣之外，房價也是可以接受的。

事實上，直至現在為止，高價的物業仍然局限於豪宅和新樓。元朗的錦繡花園固然廉價，加州花園的呎價還遠遠未及1997時，簡直就是災難了。因此，年輕人喊著買不起房子，主要喊的是買不起新樓。官員的心理狀況不外乎是﹕你們為甚麼堅決要買昂貴的新樓呢？買舊樓不可以嗎？因此，他們對年輕人的買樓心理出現了抗拒和不滿，也是可以理解的。

但在責備年輕人不切實際之前，我們是不是應該先把事情調查清楚：年輕人為甚麼對新樓有所偏好呢？更深入的討論是：新樓和20至30年的陳年舊樓之間，是不是有著一些微妙的、其他人並不瞭解的分別呢？

首先，我們得承認兩個客觀的事實﹕

第一：新樓的確比舊樓舒適。由於建築水平在這些年間的快速提升，無論在設備上和在外觀上，都是新勝於舊。在此，又有了兩個分歧﹕一方面，有人認為年輕人要買上車盤，既然手上沒錢，那就將貨就價好了，為何好高騖遠，偏要質素較高的新樓呢？另方面，有人認為，時代是進步的，新一代的人當然要比上一代的人住得更好，莫非要他們回到徙置區、用公共厠所的時代嗎？

第二：新一代的年輕人的確比上一代更為疏懶和不切實際，這也是「八十後」怎樣辯護也洗不清的事實。但是，「六十後」和「七十後」生於嬰兒潮和經濟發展黃金期，若論勤力和努力，豈非也比不上「手空空，無一物」打拼出來的「四十後」和「五十後」麼？時代進步了，人也就免不了放鬆起來了，但是回心一想，我們要求時代進步，目的豈不是也是想得到這些？成吉思汗年代的蒙古生活艱苦，人人不奮發上進，就連活也活不了。但我們總不是想回到那個努力和勤力的年代吧？也正是因為香港有錢了、富裕了，年輕人才會對社會有著一些（很可能是）不切實際的要求，這當然不是好事，但也不全是壞事，至少可以證明我們是富裕了。

現在說回新舊樓之分。

這兩者之間，第一個、也最無可置疑的分別，就是新樓的首期一般有分期（不是折扣）優惠，這通常是以幾種方式去實行﹕一是以刷信用卡來付第一筆首期，通常是首期的5%。二是延期和分期付款，可以長達兩年。三是由發展商提供二按。以上三者，都是在資金安排方面，為買家提供了方便，大幅減輕了買家的資金壓力。反觀買二手樓，就沒有這個方便了。

記得在上世紀的八十年代，八成按揭是常態，九成也比比皆是，就算到了九十年代，辦按揭也比今日寬鬆得多。如果從「儲蓄買首期」的角度去看買樓，以前的人要付首期，儲蓄的時間比今日的「八十後」們可要少得太多了。今日四五十歲的人用昔日買樓的眼光去看「八十後」，是不公平的。

現在看新樓和舊樓的質素分別。

在以前，建築不是木結構，便是石，或者是磚頭，一般是一兩層，最高是三四層。這些房子，如果殘舊了，要維修不難，甚麼地方出了問題，把它換掉就可以了，頭壞換頭，手壞換手，心壞換心，腳壞換腳，換來換去，最後是整個人前前後後換掉了不知多少次，都沒有問題。此所以一些百年大屋，或者是數百年樓房，甚至是千年古塔，都可以繼續存在，一直留存至今。

但是，現代的房子都是高樓大廈，建築建構是以鋼筋在內，外澆以混凝土。混凝土出現了問題，固然可以換掉，但是鋼筋有事，卻不可能把整副架子都換掉。然而，鋼筋雖由混凝土包裹著，可是雨水在長期而言，一定可以滲進了鋼筋的表層，慢慢地，就會鏽蝕鋼筋。這當然不是一日之功，但是過了四五十年，問題就有可能浮現了。

是的，紐約的帝國大廈建成於1931年，至今有八十年的歷史，但當時它使用的是質素最佳的材料，所以很可能可以比起其他房子更能耐用，但是長期而言，終究還是免不了會生問題的。總之，現代化的高樓大廈估計能挺上七八十年，所以一般保守的估計是五十年折舊至零，因此政府也得放寬五十年以上的舊樓的強制收購條款。

現在假設有一位20歲的年輕人，想買一間房子。當他買了這個「上車盤」之後，以後如果環境許可，他當然會換樓，改善自己的居住環境，但如果未來的事業發展得不理想，這個單位便得伴隨他一生了。況且，樓宇一買一賣，得付出經紀佣金、釐印費、律師費等等額外支出，是以頻繁換樓便得付出很多的交易費用，這並不化算。因此，一個「八十後」並不能如高官們的心中所想，先買一個「上車盤」再說，而是必須考慮一個很可能發生的情況﹕一旦「上車」，很可能終生都在此「車」之上，再沒有「換車」的機會了。

如果這位年輕人買了一間20年的房子，也很不幸，他在今後的日子都沒有升遷加薪的機會（以今日的職場大勢，這是很有可能發生的事情），所以他終其一生，都沒有換樓的機會，抱著這單位過上一生了。那麼，這將會發生怎樣的情況呢？

現在香港的平均壽命是80歲左右，估計在這位年輕人踏進老年時，平均壽命可能貼近90歲。當他60歲時，房子是50年，這時他已失去了大部份的工作能力，開始要「咬樓過活」時，房子卻剛踏進了危險期。當他70歲時，房子是60年，他80歲時，房子是70年，那時他還有10年的預期壽命，而房子很可能已變成危樓，非搬不可了。

以上分析，所得出的結論就是，如果你是三十歲的年輕人，則必須要買新樓，否則你的老年可能會面臨危險。但如果你是五六十歲的高官，則可不必理會這問題了，因為你的預期壽命只有二十至三十年，就算是買三十年的舊樓，安全系數也很高。此所以高官永遠認為「為何不買廉價的舊樓呢？」年輕人則永遠希望買新樓。這落差正是來自無知和不肯去理解別人的想法。