金管局:收緊第二個物業按揭貸款申請
放大圖片金管局總裁陳德霖剛公布新的按揭措施，對持有一個或以上未償還物業按揭的貸款申請，將予以收緊；無論住宅或商用物業，按揭成數予以收緊；而貸款人供款與入息比率，也將降至4成。指引即時生效。
陳德霖表示，去年6月推出第四輪逆周期措施後，樓市轉趨淡靜，但只維持7個月時間，今年2月起樓市開始升溫，樓價今年以來已升13%。
陳德霖指，現時未見本港有大量資金流進或流出，但在歐洲和美國都推出寬鬆措施下，香港將承受壓力。他又指，香港樓市升溫對銀行體系風險有影響，剛已向銀行發出指引，收緊物業貸款申請。
他表示，針對擁有1個或以上未完成償還按揭物業的申請人，有三個措施:
1. 無論住宅或商用物業，貸款人供款與入息比率，將現時50%下調至40%；在利率壓力測試，申請人的供款與入息比率上限，亦由60%下調至40%；但第二個物業用作自用或樓換樓則豁免；
2. 以資產水平申請，按揭成數上限由40%降至30%；
3. 若按揭貸款申請人主要收入並非源自香港，其按揭最高成數將會由現時的最高成數下調10個百分點，改為下調20個百分點。
此外，陳德霖表示，最近留意到新造按揭年期有延長趨勢，由09年的平均22年，增加至現時的平均25年，更有銀行承造的年期長達40年，認為有關趨勢減低借款人延長供款期能力，故將供款年期上限設於30年。
上述措施今日起生效，但在今日或以前簽訂的臨時買賣合約的物業則不受限制，他相信有關措施對首次置業及上車盤影響不大。
他重申，逆周期措施並為壓低樓價，而是要維持銀行體系穩定，他指出，按揭貸款佔銀行資產的比率高，需要保證銀行的風險管理做得好。這些措施可以令到香港銀行體系，在下行周期時有能力承受震盪。他再次重申，雖然目前的息口低企，但他肯定目前利率是在上升的周期，由於按揭是涉及幾十年的事，所以，將來息口向上，對銀行體系的衝擊、對貸款人的壓力，都非常大。
Dear All,
Enclosed please find the HKMA's circular issued on 14 Sep 2012 in respect of the captioned matter for your kind attention and action.
In view of the recent developments, the HKMA considers it necessary to introduce macroprudential measures to address the increasing risk of AIs' mortgage lending business.
With immediate effect, the HKMA requires all AIs to observe the following guidelines in undertaking mortgage business:
(1) Borrowers with multiple properties under mortgage
(a) lower the DSR limit 供款入息比率 上限 from 50% to 40%; and the maximum stressed DSR limit from 60% to 50%;
(b) lower the LTV limit 資產水平最高按揭 上限 to 30% for property mortgage loans assessed based on the net worth of mortgage applicants;
(c) lower the applicable LTV limit by another 10% for property mortgage loans to mortgage applicants whose income is derived from outside Hong Kong.
Please refer to Annexes 1, 2 and 3 for the details of the measures and the exemption arrangements.
(2) All Borrowers
(d) limit the maximum loan tenor to 30 years for all property mortgage loans
The above 4 new measures do not apply to mortgage applicants who have signed the provisional sale and purchase agreements on or before today. AIs may assess mortgage loan applications of these applicants based on their existing underwriting criteria.
For details, please refer to the attached file.
Regards,
JL
C Div
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20111024/00269_009.html
Smart Money：樓按看升你要息揀
近月銀行相繼調升按息，當中滙豐銀行的香港銀行同業拆息按揭計劃（簡稱H按）在不知不覺間已由H+1.5厘升至H+2.7厘，升幅超逾一厘。銀行上調按息，雖不會對舊有的按揭計劃造成影響，但新做按揭的利息成本卻即時增加，直接打擊市民的買樓大計，置業人士唯一可做的是貨比三家，細心發掘較抵的按揭計劃。
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銀行普遍都有提供以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（簡稱P按）及H按計劃，兩者都屬於浮息按揭，且均由基準利率及銀行附加的固定息率組成。究竟應選P按還是H按？在比較的7家銀行中，究竟哪間的按揭息率最低？
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P按宜睇實際按息
最抵：花旗、中銀香港
選擇P按計劃，要留意市場上有兩種P利率，俗稱「大P」現時為（5.25厘）和「細P」（現為5厘）。目前滙豐、恒生及中銀香港使用「細P」作為最優惠利率，其餘渣打、花旗、大新、星展及建銀（亞洲）便用「大P」。
由於坊間有分大P及細P的分別，故宜比較實際按息，以中銀香港及花旗的P按息率最低，實際按息2.3厘。而星展對100萬至300萬元的P按計劃，實際按息3.5厘，是7家銀行之中最高。
H按有「封頂」免蝕入肉
最抵：渣打、花旗
在H按方面，銀行會提供一個月、三個月、六個月以至十二個月的拆息率為基礎，拆息期愈短，面對利率波動的風險愈大，如六個月及十二個月拆息，由於銀行須承受利率波動的風險，故提供的利率會隨拆息期延長而增加。目前一個月及三個月的拆息分別約0.211厘及0.282厘。
值得留意的是，雖然拆息較波動，但其實拆息按揭利率並不會無止境的向上，因銀行針對H按設有「鎖定按息上限」機制，俗稱為「封頂」，以P減若干息率作上限，以減低拆息波動造成的風險。在7家銀行的H按計劃中，以渣打H+2厘按揭計劃最低；若以「封頂」方面比較，則以花旗最抵，其「封頂」為2.75厘（P-2.5%）計算在內，同時亦有0.7%現金回贈。
現金回贈「幫輕」額外開支
最高：星展
不少銀行的按揭計劃均會提供相當於貸款額某個百分比作為現金回贈，首次新做按揭置業的人士，不妨留意有提供現金回贈的按揭計劃，可減輕新居入伙期間的額外開支。在7家銀行之中，以星展銀行的P按計劃，提供0.9%現金回贈為最高，以貸款200萬元為例，現金回贈可達18,000元。
此外，一般銀行的按揭計劃都設有罰息期，由一年至三年不等，在罰息期內提早還款，供款人便須繳交罰息，有部分銀行亦會額外收取手續費。
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