2013年03月08日 星期五回上頁 I 我的書籤I 我要回應I 分享至facebookI 友善列印 地產
購買酒店房前的七點提示
撰文:林浩文 萊坊董事兼大中華研究部主管
欄名:專家論市
最近有發展商拆售多間酒店房，標榜業主毋須繳交額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），結果不足數天已售清300多伙。這令政府高層非常關注今次事件的影響，亦正積極研究有關安排是否合法。
暫且撇開項目拆售的合法性或大型公司的社會責任不談，事實上，酒店拆售房間在外國甚至東南亞及中國並不罕見，但買家受到不少限制。很多港人未必想過購買酒店房間，但其實在外國如英、美等國家，酒店發展商為了擴展業務，會透過出售酒店房間籌集資金，但購得酒店房間的業主通常並非用作長期自住，而是視作投資，房間仍交由酒店營運商出租，賺取租金收入，而營運商則收取管理費及其他指定回報。
酒店拆售問題多 京2010年禁
2008年前，許多歐美人士到東南亞購買度假式別墅（Resort Villa）或酒店式住宅作投資及度假之用。許多國家也推出相關政策吸引投資者或退休人士，如馬來西亞的Malaysia My Second Home（「MM2H」）。
不同項目有不同的銷售方式及條款，部分發展商向公眾出售酒店房間後由酒店營運商負責管理，業主每年最多可入住一定日數（如30日），其餘日子則由酒店出租予旅客，租金由酒店營運商及房間業主按合約條款分拆，亦有發展商提供首幾年的租金回報保證。
北京幾年前已有5星級酒店分拆出售。近年政府多次調控物業市場，北京有不少發展商把項目改為酒店式公寓出售，可是部分項目問題叢生，例如電費、水費皆按照商業用戶計算方法，較一般住宅為高，而政府對酒店的防火要求也比較高，例如禁止明火煮食，結果2010年中旬起，北京政府便叫停所有酒店式公寓出售。然而，現在中國其他地方仍有許多中高檔酒店式公寓或服務式公寓出售。
只要投資者不要抱着「羊群心態」，這類投資確能提供較高的回報，尤其在現金貶值的年代，但要注意相關風險。
須注意商譽按揭二手市場
除回報及資產升值外，不管在香港或海外購買酒店式或度假式物業，買家應注意以下事項：
⑴發展商的信譽：部分中小型發展商可能對這類項目缺乏經驗及有資金問題；⑵酒店營運商的背景與經驗：部分酒店營運商有可能管理不善或有機會破產；⑶銀行按揭：銀行可能不提供按揭或按揭成數比較低，可能低至50%（Loan to value）或以下；⑷二手市場：該類物業的二手市場限制、需求及流通性，業主是否容易把物業放售；⑸買賣及管理合約的內容及細則：合約內容可能不清楚或欠詳細，或個別收費過高；⑹日常及日後管理及維修費用的承擔責任：業主可能要支付日後的維修費用或有關改善工程費用；⑺稅項：當地是否對買家身份設有限制及徵收稅項，以及當地土地契約條款等問題。
這類投資物業回報通常較一般住宅高，在個別市場回報率可高達8%或以上，但筆者建議買家在購買相關物業前，應先向專業人士及法律顧問了解市場狀況及合約內容，以保障個人權益及了解相關風險。
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