恒指07年高位32000點，而家得番19000點，只得高位59%，但樓價卻是09年高位的97%

有得食好食
2011年11月14日
　　現今股市超級難玩，意大利國會參議院通過了新預算案，而經濟學家馬里奧•蒙帝好大機會接替貝盧斯科尼出任總理，意大利局面好似穩定咗，美股杜指上周五大升259點，好似當無事一樣。如今股市受歐洲消息左右，一日好，一日壞，但總感覺是意大利以至歐債問題，唔係一時三刻可以解決得到。

　　最近本地經濟可謂壞消息出完又出，九月份本港出口按年下跌3%，乃自○九年十月以來首次下跌。香港第三季GDP按季只升0.1%，經濟增速急速放慢。特首曾蔭權率先示警，話受外圍影響，香港經濟有機會出現數個季度的技術性衰退。毫無疑問，香港經濟已出現轉壞跡象，政府高官比較憂心忡忡，但經濟學家卻認為無嘢，話只是技術衰退，市民未必感受得到。

　　發展商似乎唔係咁諗。你唔知覺唔覺，最近一個月發展商賣樓賣得好急，過去一個月，大約有5000個單位推出市面，而未來仲有700幾個單位排隊推出市場。發展商賣樓各出奇謀，但總體來說，樓價都係比較貼市價推出，並附有較長成交期，好多成交期都超過兩年，有一個樓盤成交期長達31個月，此舉明顯係避開政府的特別印花稅，因為如今買入住宅樓兩年內出售要交特別印花稅，發展商推出兩年或以上成交的物業，擺明係畀空間買家去炒，畀你睇兩年，兩年後先要交尾數成交，到時買家賣樓亦不用交特別印花稅。

　　五千新盤 急掟出街

　　發展商為求散貨花招盡出，永泰在大坑區的樓盤瑆華就將佣金由3厘加到4.5厘，實行高佣搶客，地產代理賣新盤佣金一般2厘至2.5厘，4.5厘實屬高佣。另外九龍建業(034)  在北角明園西街的曉峰雙管齊下，通知代理有20%議價空間，折實減到1.1萬元一呎，並將代理佣金由3.5厘加到4厘。

　　新盤蜂擁而出，急急賣樓，可見佢地唔係幾睇好後市，所以一等暑假後樓市定番一啲，就馬上沽貨，怕蘇州過後無艇搭，恒地(012)  主席李兆基早前的講法都幾寫實，話「貨疏市爽，貨多市唔爽」，估計一年半載之內，樓市都會「不太爽」，將持續淡靜，惟樓價下跌空間不大。

　　發展商私下分析幾個對樓市不利因素，第一是外圍經濟環境，歐洲債務危機反覆爆發，影響歐美實體經濟。第二是香港經濟受外圍經濟影響，有幾季衰退，最怕又出現減薪裁員的浪潮。第三本地土地供應持續增加，政府又有一大堆打擊炒樓措施，對樓市基本不利。在幾大負面因素影響下，恐怕樓價不爽，發展商唯有爭先恐後賣樓，有得食好食。

　　投資物業 趁機出貨

　　中環茶友話，中原樓價指數上次100點是在97年，今年又去番100點造另一個頂，近日回落，似一個巨型的雙頂市，樓市見雙頂回落，恐怕不是跌3%咁少，下跌的時間和幅度都會較長較大，無論從經濟環境、土地和物業供應的走向，都配合樓市調整的趨勢。

　　茶友話，自住樓好難出出入入，唔好搞佢，但若除了自住樓外另有投資物業，就可以睇住發展商手影趁機出貨。唔好話發展商賣咁多樓唔易沽二手樓，如果二手物業業主擴大議價空間，要沽貨亦都唔難，在而家的水平賣樓，仍然係高位出貨。

　　可能你會問，雖然發展商沽貨沽得咁急，但會唔會佢地都睇錯市，樓市又係回一回又升番呢？茶友話，呢個市咁波動，當然乜嘢事情都可能發生，但各種利淡樓市的外圍和本地因素都出現晒，即使樓價反彈，都唔彈得去邊，想樓價再大升，條件並唔具備，土地房屋供應多，又有特別印花稅，即使經濟好，都難炒得起，何況經濟唔好？

　　股市和樓市的一大唔同是股票跌咗一大浸，股價已相對便宜，便宜的東西唔係唔會再跌，但再跌的空間無咁大。恒指07年高位32000點，而家得番19000點，只得高位59%，但樓價卻是09年高位的97%，跌起上來，樓價下跌空間自然大啲。倒過來說，如果覺得樓價唔易跌，股票的上升空間應該更大，咁你又係唔係咁睇好股市呢？

　　歐銀增資 一拖再拖

　　股市的最大問題首先係歐債，其次係美國經濟，兩者都係大問題，特別係歐債。早前主要燒細細粒的希臘，已經玩咁耐，因為歐盟體制有根本問題，17個國家統一了貸幣，無統一財政政策，有啲國家有錢但節約(如德國)，有些國家窮但大洗(如歐豬國家)，結果窮國出事，富國亦唔想無限量咁包底，就出現連串矛盾，出現問題時只是拖，無人想解決根本問題。希臘咁細國出事已搞成咁，到意大利咁大個國家出事，就真係唔樂觀啦。

　　我向金融界猛人問歐債問題點解決，佢認為暫時睇唔到歐盟大國有意願從根本解決問題，唔好講得咁長遠，眼前單係歐洲銀行的資本問題已經好大。歐洲銀行只就希臘債務撥備，本來講希臘的債權銀行削債比率由21%提高到50%，而家睇50%都唔夠，要60%，銀行又要再撥備。銀行仲未就持有意國債撥備，試諗吓意大利出事幾大鑊？

　　猛人話歐洲銀行唔肯增資，話在股價低迷時增資會攤薄股權，話自己的財政狀況已經OK，其實一啲都唔OK，佢地自己亦知自己事，美國銀行唔敢借錢畀佢地，佢地亦唔敢借錢出街，搞到信貸緊縮。美國在08年亦出過類似問題，處理方法除咗大量印銀紙之外，就係由政府逼銀行借錢，唔理你要唔要都逼你借，銀行借咗政府錢後，就唔畀佢地派息派花紅，逼得銀行盡快在市場批股集資，還錢畀政府，令銀行本帳簿穩陣番。而家歐洲無咁做，銀行亦大安旨意，因為它們心知若自己出事，歐洲央行一定會救它們，所以就唔肯集資，令銀行銀根愈來愈緊，亦影響實體經濟，暫時睇唔到有改善。

　　陸羽仁